Decydując się na kredyt, podpisujesz umowę nawet na 20–30 lat. Jest szansa na to, że w tym okresie otrzymasz zastrzyk gotówki lub zwiększysz swoje oszczędności na tyle, że będzie Cię stać na wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego. Warto to zrobić, aby szybciej pozbyć się zobowiązania, ale też znacznie obniżyć koszty finansowania. Zobacz więc, kiedy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego ma sens, ile można na tym zaoszczędzić, jak wygląda procedura i czy należy Ci się zwrot odsetek albo prowizji.
Czy można spłacić wcześniej kredyt?
Tak, kredyt hipoteczny można spłacić wcześniej – zarówno częściowo, jak i w całości. Prawo do wcześniejszej spłaty gwarantuje ustawa o kredycie hipotecznym z 23 marca 2017 r. Oznacza to, że bank nie może zabronić Ci nadpłaty ani całkowitego zamknięcia zobowiązania przed terminem z umowy.
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – na czym polega?
Standardowo spłacasz kredyt zgodnie z ustalonym harmonogramem, czyli co miesiąc daną ratę. Całkowita wcześniejsza spłata polega na tym, że oddajesz do banku całość kapitału, który jeszcze Ci pozostał. Kiedy składasz taką dyspozycję, to kredyt jest uznany za spłacony i tak widnieje również w Twojej historii kredytowej, która jest widoczna w Biurze Informacji Kredytowej.
Z kolei częściowa wcześniejsza spłata (albo po prostu nadpłata) wiąże się z tym, że oddajesz do banku więcej niż było to pierwotnie założone (np. płacisz 3 tys. zł zamiast wymaganych 2,5 tys. zł albo jednorazowo oddajesz dodatkowo 10 tys. zł), ale kredyt cały czas funkcjonuje.
💡Warto wiedzieć, że im szybciej spłacasz pożyczony kapitał, tym niższe są odsetki, które bank nalicza od mniejszej kwoty i przez krótszy czas. Oznacza to, że w wyniku wcześniejszej spłaty oddasz do banku mniej niż gdybyś trzymał się pierwotnego harmonogramu.
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – ile kosztuje?
Koszt wcześniejszej spłaty wynika z zapisów wcześniej wspomnianej ustawy (art. 40) oraz tego, co konkretnie masz wpisane w swojej umowie. Pamiętaj, że ustawa dotyczy umów o kredyt podpisanych po 21 lipca 2017 roku.
- Jeśli masz kredyt ze zmiennym oprocentowaniem, bank może pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego tylko przez pierwsze trzy lata od uruchomienia kredytu. Ustawa ogranicza ją do maksymalnie 3% od nadpłacanej kwoty i jednocześnie do kwoty odsetek, które byłyby naliczone przez 12 miesięcy od tej nadpłacanej części. Po upływie trzech lat – przy kredycie na zmiennej stopie – bank nie ma prawa pobierać już żadnej opłaty z tego tytułu.
- Przy kredycie ze stałym oprocentowaniem bank może pobierać opłatę za wcześniejszą spłatę przez cały okres obowiązywania stałej stopy, choć aktualnie żadna popularna instytucja jej nie stosuje i nadpłaty od początku są darmowe. Jednak zawsze warto zerknąć do swojej umowy i upewnić się, że tak jest w Twoim przypadku.
Dodatkowo niektóre banki pobierają opłatę za aneks do umowy, jeśli chcesz skrócić okres spłaty (przy samym obniżeniu raty, bez zmiany okresu, opłaty najczęściej nie ma).
Zobacz, ile konkretnie trzeba zapłacić w najpopularniejszych instytucjach.
mBank – wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego
W mBanku przy oprocentowaniu zmiennym całkowita spłata zobowiązania wcześniej jest płatna 2% kapitału pozostałego do spłaty przez pierwsze 3 lata od podpisania umowy. Aneks do umowy nie jest wymagany. Później bank nie pobiera żadnych opłat. Warto wiedzieć, że nadpłaty są darmowe od samego początku i można dowolnie skracać okres oraz zmniejszać ratę.
W przypadku oprocentowania stałego bank nie pobiera żadnych opłat.
Millennium – wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego
Bank Millennium ma obecnie w swojej ofercie tylko oprocentowanie stałe i nie narzuca żadnych kosztów za wcześniejszą spłatę ani za nadpłaty (zarówno w przypadku gdy skracasz okres, jak i zmniejszasz ratę). Można to robić w dowolnym momencie i bez konieczności podpisywania aneksu.
PKO BP – wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego
W PKO BP wcześniejsza spłata i nadpłaty są bezpłatne. Możesz je wykonać kiedy chcesz, ale tylko gdy zmniejszasz ratę. Skrócenie okresu wiąże się z koniecznością podpisania aneksu. Warto wcześniej sprawdzić, ile będzie kosztował w Twoim przypadku, bo czasami jest to nawet 0,5% kwoty pozostałej do spłaty. Te same zasady obowiązują dla kredytów ze stałym i zmiennym oprocentowaniem.
Alior Bank – wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego
Alior Bank nie pobiera żadnych opłat z tytułu przedterminowej (częściowej i całkowitej) spłaty zobowiązania, zarówno przy skróceniu okresu, jak i zmniejszeniu raty. Dotyczy to oprocentowań stałych i zmiennych. Jednak uważaj, bo jeszcze niedawno bank pobierał 3% prowizji przez pierwsze 3 lata, więc koniecznie sprawdź, co jest napisane w Twojej umowie kredytowej.
Santander – wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego
Santander Bank Polska w przypadku kredytu z oprocentowaniem zmiennym pobiera prowizję 1% przez pierwsze 3 lata obowiązywania umowy (z wyjątkiem pierwszej nadpłaty, która nie przekroczy 50% kapitału). Można dowolnie skracać okres i zmniejszać ratę.
Przy oprocentowaniu stałym bank nie pobiera żadnych opłat, zarówno za nadpłaty, jak i całkowitą wcześniejszą spłatę..
ING – wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego
ING Bank Śląski nie pobiera opłat za wcześniejszą spłatę. Można dowolnie skracać okres i zmniejszać ratę. Te zasady obowiązują zarówno dla oprocentowania stałego, jak i zmiennego.
Pekao – wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego
Przy oprocentowaniu stałym w Banku Pekao (z żubrem) wcześniejsza spłata zobowiązania (całkowita i częściowa) w każdym momencie jest bezpłatna.
Przy stawce zmiennej bank pobiera 3% prowizji przez pierwsze 3 lata od podpisania umowy. Można skracać okres i zmniejszać ratę.
Zwrot prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego
Jeżeli spłacasz kredyt przed terminem, wygasza się cała umowa, czyli również koszty, które zostały pobrane z góry za cały okres kredytowania. Trybunał Sprawiedliwości UE potwierdził, że w takiej sytuacji bank ma obowiązek proporcjonalnie obniżyć całkowity koszt kredytu, a więc zwrócić część kosztów pozaodsetkowych, w tym prowizji za udzielenie kredytu.
💡 Chodzi tutaj o prowizję za uruchomienie kredytu, którą w praktyce pobiera dziś niewiele banków, a nie o marżę czy oprocentowanie, które wpływają na koszt odsetkowy kredytu i są naliczane z dołu. Te pojęcia często są mylone, więc warto podkreślić różnicę.
W praktyce działa to tak: jeśli miałeś kredyt na 25 lat i spłacasz go po 5 latach, wykorzystałeś jedną piątą okresu kredytowania. Pozostałe cztery piąte okresu już nie będą wykorzystane, więc cztery piąte prowizji (nie odsetek) powinno wrócić do Ciebie. Przykładowo, pożyczyłeś 700 tys. zł na 25 lat, a prowizja wyniosła 2%, czyli 14 tys. zł. Po spłacie po upływie 5 lat należy Ci się 11 200 zł zwrotu. Są to naprawdę wysokie kwoty, więc warto tego dopilnować.
Kosztem pozaodsetkowym są także ubezpieczenia i tutaj sprawa zwrotu nie jest już taka jednoznaczna. Jeżeli płaciłeś ubezpieczenie na życie z góry, np. za pięć lat, a spłaciłeś kredyt już po dwóch, to bank musi oddać Ci składkę za niewykorzystane trzy lata. Jeśli zaś składka ubezpieczeniowa jest co miesiąc doliczana do raty, to na bieżąco wykorzystujesz ochronę ubezpieczeniową, więc nie ma podstaw do zwrotu.
Bank z reguły oddaje należne Ci środki automatycznie. Jednak warto trzymać rękę na pulsie i przypilnować, czy rzeczywiście do tego doszło.
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a zwrot odsetek
Już wiesz, że przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego należy się proporcjonalny zwrot prowizji. A co z odsetkami? Są naliczane z dołu, czyli płacisz je dopiero za wykorzystany okres, a nie z góry jak w przypadku możliwej prowizji za uruchomienie kredytu.
Nie ma więc podstaw prawnych do tego, żeby bank zwracał odsetki, które już zostały rozliczone w przeszłych ratach. Oszczędność polega na tym, że przestajesz płacić odsetki w przyszłości, a nie na tym, że ktoś oddaje Ci to, co zapłaciłeś do tej pory.
Czy opłaca się spłacić wcześniej kredyt?
Aby ocenić, czy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego jest opłacalna, trzeba wziąć pod uwagę kilka elementów.
- Poziom oprocentowania – im wyższe, tym większa korzyść z szybszej spłaty. Jeżeli spłacasz kredyt oprocentowany wyżej niż np. lokata czy obligacja skarbowa, nadpłacanie go jest zwykle rozsądnym finansowo krokiem. Jeśli Twoje oprocentowanie jest niskie, a Ty jesteś w stanie osiągnąć wyższą stopę zwrotu z lokowania oszczędności, wtedy decyzja nie jest już tak oczywista (taka sytuacja dotyczy np. nadpłat Bezpiecznego kredytu 2%, który jest bardzo tani). Pamiętaj, aby w swoich kalkulacjach uwzględnić podatek Belki, który musisz zapłacić od zysku z oszczędności lub inwestycji, ale od nadpłaty kredytu już nie.
- Bezpieczeństwo finansowe – wcześniejsza spłata nie powinna odbywać się kosztem poduszki finansowej. Spłacony kredyt nie pomoże, jeśli nagle zabraknie Ci środków na podstawowe wydatki. Najlepiej więc najpierw odłożyć środki na czarną godzinę, a dopiero potem nadwyżki kierować na spłatę.
- Cele i plany – są osoby, dla których pozbycie się kredytu ma duże znaczenie psychologiczne albo jest warunkiem kolejnych decyzji (np. zakupu większego mieszkania, nowej inwestycji czy spokojniejszej emerytury). W takich sytuacjach korzyść z wcześniejszej spłaty to nie tylko liczby, ale także większy komfort psychiczny.
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – kalkulator
Ile można zaoszczędzić na wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego? Kalkulator, który stworzyliśmy, pomoże Ci to policzyć. Jest to narzędzie do wyliczania opłacalności nadpłat, ale całkowita wcześniejsza spłata to nic innego jak jedna duża nadpłata, więc możesz go w tym celu wykorzystać.
Nasz kalkulator pozwala zobaczyć, o ile skróci się okres spłaty, jak zmieni się rata i ile możesz zaoszczędzić na odsetkach. Nawet jeśli nie dysponujesz całością kwoty do wcześniejszej spłaty, to za pomocą tego narzędzia sprawdzisz, jaka suma będzie Ci potrzebna, aby pozbyć się zobowiązania w określonym przez Ciebie czasie.
👉Tutaj możesz przetestować, jak to działa
👉 Tutaj kupić dostęp do pełnej wersji
Nadpłata a wcześniejsza spłata – czym się różnią?
Pojęcia „nadpłata” i „wcześniejsza spłata” często są używane zamiennie, ale warto je rozróżnić, bo oznaczają nieco inne działania.
Nadpłata to sytuacja, w której kredyt dalej trwa, a Ty dokładasz jednorazowo lub regularnie dodatkowe kwoty ponad standardową ratę. Saldo kapitału spada szybciej, bank przelicza harmonogram i albo obniżasz ratę, albo skracasz okres spłaty. Możesz nadpłacać kredyt wielokrotnie, nawet niewielkimi kwotami.
Całkowita wcześniejsza spłata to spłacenie całego pozostałego zadłużenia jedną dyspozycją – zamykasz umowę i kończysz relację z bankiem w tym zakresie. Po takiej operacji zostaje tylko uporządkowanie kwestii hipoteki w księdze wieczystej.
Jak dokonać wcześniejszej spłaty kredytu? Krok po kroku
W przypadku całkowitej wcześniejszej spłaty proces wygląda tak:
- Na początku sprawdź w swojej umowie kredytowej zapisy dotyczące wcześniejszej spłat oraz ewentualnych prowizji. Zobacz, czy bank pobiera opłatę, kiedy ewentualnie obowiązuje, a także czy za skrócenie okresu bank nie wymaga aneksu (i ile on kosztuje).
- Kolejny krok to kontakt z bankiem i uzyskanie jasnej informacji, jak w Twoim przypadku wygląda procedura. Przy większości kredytów dyspozycję nadpłaty składa się wyłącznie online, ale zdarzają się też takie, które wymagają pisemnego wniosku lub wizyty w oddziale (jak np. przy Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym albo Bezpiecznym kredycie 2%).
- Następnie składasz dyspozycję wcześniejszej spłaty, która jednocześnie jest pobraniem środków z Twojego rachunku.
- Bank wystawi zaświadczenie o spłacie kredytu i zgodę na wykreślenie hipoteki. Następnie musisz złożyć go w sądzie wieczystoksięgowym wraz z wnioskiem o wykreślenie hipoteki banku. Musisz także uiścić opłatę sądową, która wynosi 100 zł.
Nadpłata, czyli częściowa spłata jest o wiele prostsza:
- Sprawdź w swojej umowie, czy bank pobiera prowizję za nadpłaty oraz zapoznaj się z procedurą, jak to zrobić (zazwyczaj online).|
- Zaloguj się do swojej bankowości elektronicznej i zleć dyspozycję nadpłaty (albo wybierz się do oddziału, jeżeli bank tego wymaga). Wcześniej zdecyduj, czy chcesz skrócić okres spłaty czy zmniejszyć ratę.
- Otrzymasz od banku zaktualizowany harmonogram spłat i gotowe.
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a urząd skarbowy
Sama wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego nie powoduje powstania dodatkowego podatku dochodowego. Nie trzeba zgłaszać do urzędu skarbowego, że spłaciłeś kredyt szybciej.
Skutki podatkowe mogą pojawić się pośrednio, ale dotyczą innych zdarzeń. Przykładowo, jeśli środki na spłatę pochodzą z darowizny albo spadku, to trzeba rozliczyć samą darowiznę lub spadek zgodnie z przepisami.
Co zrobić po wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego?
Po wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego musisz sfinalizować wszystkie formalności. To moment, w którym możesz uporządkować dokumenty, zapisy w księdze wieczystej oraz zamknąć dodatkowe produkty, które miałeś w pakiecie z kredytem, jeśli z nich nie korzystasz, a były warunkiem np. niższej marży (karta kredytowa, konto osobiste itp.).
Ważnym krokiem jest uzyskanie z banku zaświadczenia o całkowitej spłacie kredytu oraz zgody na wykreślenie hipoteki. To dokument, który stanowi podstawę do złożenia wniosku w sądzie wieczystoksięgowym. Bez takiego wniosku hipoteka nie zniknie z księgi samoistnie – jej wykreślenie wymaga osobnego postępowania. Po pewnym czasie warto sprawdzić w elektronicznej księdze wieczystej, czy wpis hipoteki został faktycznie wykreślony.
Kolejna sprawa to ubezpieczenia przy kredycie hipotecznym. Jeżeli polisa mieszkaniowa była powiązana z kredytem (np. z cesją na bank), po spłacie możesz zmienić jej zakres, sumę ubezpieczenia lub dostawcę.
Ostatni element to spojrzenie na swoją sytuację finansową i podjęcie decyzji, co robić z uwolnionymi środkami, które do tej pory były przeznaczone na ratę. Można ją przeznaczyć np. na budowanie bieżących oszczędności, inwestycje, nowy cel mieszkaniowy albo produkty przeznaczone do oszczędzania na emeryturę (np. IKE lub IKZE).
Podsumowując, wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego może pozwolić Ci sporo zaoszczędzić na odsetkach i zwiększyć Twoje finansowe bezpieczeństwo, dzięki pozbyciu się zobowiązania. Przed podjęciem ostatecznej decyzji warto jednak zapoznać się z możliwymi oszczędnościami, kosztami oraz całą procedurą, aby mieć pewność, że w Twoim przypadku jest to opłacalne.
