Jeśli w ostatnich miesiącach próbujesz śledzić wiadomości o tym, co dzieje się na rynku nieruchomości, to pewnie masz mętlik w głowie. Jedni mówią, że ceny mieszkań wreszcie spadają, inni, że to chwilowe. A Ty – z planem na własne mieszkanie i kredyt hipoteczny – próbujesz zrozumieć, czy to dobry moment, żeby działać, czy lepiej poczekać. Przeanalizowałam najnowsze dane i wytłumaczę Ci je po ludzku – bez ekonomicznego żargonu, ale z rzetelną analizą tego, co naprawdę dzieje się na rynku.
Czego dowiesz się z tego tekstu?
Ceny mieszkań – sytuacja zmieniła się na korzyść kupujących
Po latach, gdy ceny mieszkań rosły z miesiąca na miesiąc, rynek zaczyna się uspokajać, choć tendencje wzrostowe lub spadkowe są oczywiście zależne od konkretnego miasta.
Polski Instytut Ekonomiczny przeanalizował zmiany cen nowych ofert i okazało się, że w 17 miastach (stolice województw i Gdynia) ceny na rynku pierwotnym wzrosły o 3,2% rok do roku i o 1,1% kwartał do kwartału.
Z kolei na rynku wtórnym spadły o 2,6% rok do roku i wzrosły nieznacznie, bo 0,2% kwartał do kwartału. Skąd te różnice?
Głównym winowajcą może być tutaj wprowadzenie obowiązku jawności cen. Po tym, jak deweloperzy musieli odkryć karty, do średniej są wliczane też te droższe lokale, które ją zawyżają.
Jak sytuacja wygląda w kilku dużych miastach? Spójrz na tabelę:
| Miasto | Warszawa | Kraków | Wrocław |
| Rynek pierwotny – zmiana kwartał do kwartału | ➖1,6% | ➕1,1% | ➖2% |
| Rynek pierwotny – zmiana rok do roku | ➕2,5% | ➖2,8% | ➖0,4% |
| Rynek wtórny – zmiana kwartał do kwartału | ➖0,2% | ➖1% | ➖0,9% |
| Rynek pierwotny – zmiana rok do roku | ➖3,5% | ➖0,7% | ➖0,7% |
źródło: Opracowanie własne na podstawie danych propertly.io, cytowanych przez PIE.
Jak zwykle przy takich statystykach trudno wyodrębnić jeden trend. To, jak zmieniają się ceny, zależy głównie od specyfiki danego miasta, choć te zmiany w skali kraju są bardzo podobne do tych, które były widoczne w II kwartale. Widać jednak, że sytuacja zmieniła się na korzyść kupującego. Nie ma już skokowych wzrostów cen mieszkań, które pamiętamy z 2022 roku, a raczej stabilizacja i delikatne spadki.
Jeśli interesuje Cię kupno mieszkania w poszczególnym mieście, to zerknij, ile średnio trzeba było zapłacić za metr kwadratowy na rynku pierwotnym i wtórnym w III kwartale 2025 r.:
| Miasto | Rynek pierwotny | Rynek wtórny |
| Warszawa | 18 tys. zł | 18 tys. zł |
| Kraków | 16,2 tys. zł | 16,4 tys. zł |
| Gdańsk | 16,4 tys. zł | 16,1 tys. zł |
| Gdynia | 14,9 tys. zł | 14,2 tys. zł |
| Wrocław | 14,2 tys. zł | 12,6 tys. zł |
| Poznań | 12,8 tys. zł | 11,9 tys. zł |
| Rzeszów | 9,5 tys. zł | 11,1 tys. zł |
| Lublin | 11,6 tys. zł | 10,6 tys. zł |
| Białystok | 12,4 tys. zł | 10,3 tys. zł |
| Opole | 10,9 tys. zł | 10,2 tys. zł |
| Szczecin | 13,2 tys. zł | 10,2 tys. zł |
| Olsztyn | 11,5 tys. zł | 9,5 tys. zł |
| Kielce | 11,1 tys. zł | 9,4 tys. zł |
| Katowice | 11,9 tys. zł | 9,4 tys. zł |
| Zielona Góra | 9,7 tys. zł | 9 tys. zł |
| Łódź | 10,6 tys. zł | 8,7 tys. zł |
| Bydgoszcz | 10,8 tys. zł | 8,7 tys. zł |
źródło: Opracowanie własne na podstawie danych propertly.io, cytowanych przez PIE.
Ceny mieszkań w Warszawie są tradycyjnie najwyższe, ale w czołówce plasuje się też Kraków, Gdańsk, Gdynia i Wrocław. Na drugim biegunie znajduje się Zielona Góra, gdzie ceny zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym są jednymi z najniższych spośród wszystkich miast. Metr kwadratowy kosztuje tu dwa razy mniej niż w stolicy.
Dlaczego wzrost cen mieszkań wyhamował?
Mieszkania przestają wreszcie drożeć w tak szybkim tempie, a w niektórych miastach ceny mieszkań wręcz maleją. Głównych powodów jest kilka:
1. Niższe stopy procentowe. W ostatnich miesiącach Rada Polityki Pieniężnej kilkukrotnie obniżyła koszt pieniądza, co teoretycznie sprawia, że kredyty hipoteczne są tańsze i łatwiej dostępne, więc zainteresowanie nimi rośnie. Aktualne obniżki to jednak zbyt mało, aby pod bankami ustawiały się kolejki chętnych po finansowanie.
2. Sytuacja geopolityczna. Niepewność związana z widmem wojny sprawia, że sporo osób obserwuje rynek i czeka aż sytuacja w 100% się uspokoi, aby podjąć tę ważną decyzję o zakupie domu czy mieszkania. Wpływa to także na decyzje inwestorów.
3. Potencjalne zmiany w podatkach. Osoby, które kupują nieruchomości w celach inwestycyjnych obawiają się wprowadzenia podatku katastralnego, który może znacznie obniżyć opłacalność ich inwestycji. Do sejmu wpłynął już projekt ustawy, więc z tego powodu inwestorzy mogą wstrzymywać się z zakupami.
4. Więcej ofert w sprzedaży rok do roku. W III kwartale 2025 roku na rynek trafiało tygodniowo średnio niespełna 9 tys. ofert sprzedaży mieszkań – to mniej niż w pierwszej połowie roku, ale wciąż więcej niż w tym samym czasie rok wcześniej (o około 11%). Oznacza to, że choć tempo wprowadzania nowych ofert spadło, na rynku wciąż jest spory wybór.
Podsumowując, jeśli planujesz zakup, to są to dla Ciebie dobre wiadomości. Rynek mieszkaniowy wyhamował i łatwiej dziś o rozsądny i przemyślany wybór, bo mieszkania raczej nie znikają z rynku w ciągu kilku godzin. Z kolei niższe stopy procentowe zwiększają (powoli, ale zawsze) zdolność kredytową i zmniejszają potencjalne raty kredytów hipotecznych, więc transakcja może opłacać Ci się bardziej niż jeszcze w zeszłym roku.
Jeśli chcesz oszacować, jak może wyglądać Twoja zdolność kredytowa aktualnie, to oblicz to w naszym kalkulatorze zdolności kredytowej.
Rynek kredytów hipotecznych – co się dzieje obecnie?
Jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej, w III kwartale 2025 r. do banków wpłynęło 116 tys. wniosków o udzielenie kredytu hipotecznego. To o 36% więcej niż w analogicznym okresie rok temu. Czy to oznacza, że mamy mieszkaniowy boom? No nie, bo nie potwierdzają tego dane w liczbie sprzedaży mieszkań, która jest zbliżona do poprzednich kwartałów.
Na te statystyki wpływają osoby, które zdecydowały się na refinansowanie kredytu hipotecznego, czyli przeniesienie go do innego banku, aby uzyskać lepsze warunki. BIK odnotowuje refinansowania jako nowe kredyty, choć w rzeczywistości nie mają one odzwierciedlenia w liczbie transakcji na rynku nieruchomości.
Co to wszystko oznacza dla Ciebie, jeśli planujesz kredyt hipoteczny?
Wiem, raporty rynkowe mogą wydawać się nudne, niezrozumiałe i bez odniesienia do Twojej sytuacji. Dlatego chcę Ci wytłumaczyć, co te dane mogą dla Ciebie oznaczać i co warto zrobić, jeżeli się wahasz, czy to dobry moment na kredyt hipoteczny.
- Zadbaj o poduszkę finansową.
Jeżeli przygotowujesz się do kredytu, to podstawą jest posiadanie oszczędności, które zapewnią Ci finansowe bezpieczeństwo. Jeśli jeszcze ich nie masz, to najwyższy czas zacząć je gromadzić. Zobacz w naszym artykule, jak zbudować poduszkę finansową. - Obserwuj rynek, ale nie czekaj wiecznie.
Ceny mieszkań już nie spadają gwałtownie, a niższe oprocentowanie kredytów może przyciągnąć nowych kupujących, czyli ciekawe oferty mogą szybciej znikać z rynku. - Zobacz, na czym stoisz.
Jeśli nie wiesz, co robić, to najlepszą radą, którą mogę Ci dać, to umówić się na spotkanie z ekspertem kredytowym, który przeliczy Ci zdolność kredytową i pomoże ułożyć plan działania, dostosowany do rynku, ale przede wszystkim do Twojej sytuacji. Mając komplet danych, o wiele łatwiej będzie Ci podjąć decyzję.
👉Chcę się zapisać na konsultację kredytową
- Negocjuj.
Gdy sytuacja na rynku zaczyna się zmieniać na korzyść kupujących, to idealny moment, aby negocjować – i to nie tylko ceny mieszkań, ale szereg opłat, terminów, dodatków do zakupu czy warunków transakcji. Jeśli chcesz się dowiedzieć, co można negocjować, ile zaoszczędzić i jak zacząć, zostawiam Ci link do e-booka “Jak kupić swoje pierwsze mieszkanie?”, gdzie to z Asią z @paninaswoim szczegółowo, bazując na konkretach i naszych doświadczeniach, opisałyśmy.
Podsumowanie
Oczywiście warto śledzić, co się dzieje na rynku nieruchomości, bo są na nim mniej i bardziej sprzyjające momenty, aby kupić dom czy mieszkanie. Jednak pamiętaj, że odpowiedź na pytanie, czy teraz jest dobry czas na kredyt hipoteczny, powinna zależeć od Ciebie – od Twoich planów, potrzeb, sytuacji finansowej i takiej wewnętrznej gotowości, którą ostatecznie potwierdzi, że to odpowiedni moment.
